在张家港办理房产抵押贷款时，房屋评估是非常重要的环节。评估师会根据一系列因素对房屋进行评估，以下是房屋评估的主要依据：

1. 房屋位置和周边环境：房屋所处的地理位置、交通便利性、周边配套设施、学区等都会对房屋价值产生影响。位于市中心、繁华地段或好学区的房屋通常具有较高的价值。

2. 房屋面积和户型：房屋的建筑面积、套内使用面积以及户型布局会直接影响其市场价值。较大的面积和合理的户型设计通常更受欢迎。

3. 房屋建筑质量：房屋的建筑结构、材料质量、施工工艺等会影响其耐久性和安全性。高质量的建筑通常具有更高的价值。

4. 房屋年限和房龄：房屋的使用年限和房龄会对其价值产生影响。较新的房屋通常更受青睐，因为它们可能具有更现代化的设计和设施。

5. 市场行情和供需关系：当地房地产市场的供需情况、房价走势等因素会对房屋价值产生影响。如果市场供不应求，房价可能上涨，从而提高房屋评估价值。

6. 土地价值：除了房屋本身，所处土地的价值也是评估的重要因素。土地面积、用途、地理位置等都会对房屋整体价值产生影响。

7. 内部装修和设施：房屋的内部装修状况、设备设施的完善程度等也会对评估价值产生一定影响。高档装修和齐全的设施可能提高房屋价值。

需要注意的是，每个评估机构可能会有自己的评估方法和标准，但以上因素是常见的评估依据。在办理房产抵押贷款时，评估师会综合考虑这些因素，给出一个相对准确的房屋评估价值。这将有助于贷款机构确定贷款额度，并为贷款人提供重要的参考依据。

希望以上内容能对你有所帮助！如果你还有其他问题或需要进一步了解房屋评估的相关信息，请随时与专业人士进行咨询。