房产评估的依据通常包括以下几个方面：

1. 市场比较法：评估师会通过比较待评估房产与近期在同一地区销售的类似房产的价格，来确定房产的市场价值。他们会考虑房产的位置、面积、房型、房龄、装修等因素，并进行适当的调整。

2. 成本法：成本法是通过计算重建或替代待评估房产所需的成本来确定其价值。这包括土地成本、建筑成本、材料成本、劳动力成本等。评估师会考虑当前的建筑市场价格和建筑标准。

3. 收益法：收益法是根据房产的预期租金收入或潜在收益来确定其价值。评估师会考虑租金水平、租约期限、租金增长率、运营费用等因素，并使用适当的资本化率或收益率来计算房产的现值。

4. 地理位置和环境：房产的地理位置和周边环境对其价值有很大影响。评估师会考虑房产所在区域的繁华程度、交通便利性、学校、商场、医疗设施等因素。

5. 房龄和建筑状况：房龄和建筑状况也是评估的重要因素。较新的房产通常具有更高的价值，而老旧或需要维修的房产可能价值较低。

6. 市场趋势和经济条件：评估师会考虑当前房地产市场的趋势和经济条件。市场供需情况、利率水平、经济增长等因素都会对房产价值产生影响。

需要注意的是，不同的评估师可能会使用不同的方法和标准进行评估。评估结果可能会因评估师的专业水平、数据来源和市场条件的变化而有所不同。因此，在进行房产评估时，选择经验丰富、专业可靠的评估师非常重要。评估师通常会根据具体情况综合考虑以上因素，并使用专业的评估工具和方法来确定房产的价值。